ماده 52 ق.م.م :

شخص حقیقی یا حقوقی ( ایرانی یا خارجی) ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران. پس از کسر معافیت های مقرر ، مشمول مالیات بردرآمد املاک است .

درآمد مشمول مالیات و نرخ مالیات:

مشمول مالیات ( ماده 53 ق.م.م ) : عبارت است از کل مال الاجاره پس از کسر 25% بابت هزینه و استهلاکات

فرمول درآمد مشمول مالیات طبق ماده 53 ق.م.م :

درآمد مشمول مالیات اجاره ملک = 75% * کل مال الاجاره

رهن در مال الاجاره نیست ولی رهن مشمول مالیات است. پس مبلغ رهن را به اجاره معادل سازی می کنیم .

تبصره 1 ماده 54 ق.م.م : درصورتی که مستاجر، شرکت باشد، اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره است .

معافیت معیشتی : ( ماده 57 )

درمورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد ، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده 84 ق.م.م. از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد آن در نرخ های مقرر اعمال می شود .

نکته : حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد شخص حقیقی تلقی نمی شود .

معافیت مساحتی : ( تبصره 11 ماده 53 )

درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحد های مسکونی در تهران تا مجموع 150 متر زیر بنای مفید. و در سایر نقاط تا مجموع 200 متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

نکته : در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد ، می تواند با انتخاب خود مجموعا تا میزان حد نصاب های تعیین شده. معرفی تا از معافیت مذکور بهره مند شود.

3 نکته از معافیت تبصره 11 ماده 53 :

اول : این معافیت فقط به واحدهای مسکونی تعلق میگیرد که هم کاربری ملک مسکونی باشد و هم جهت سکونت استفاده شود .

دوم : اگر زیربنای واحد یا واحدهای بیش از حد نصاب ( 200 و 150 متر ) تعیین شده باشد. درآمد اجاره حاصل از مازاد متراژ مذکور مشمول مالیات اجاره خواهد بود و در موارد املاک مشاعی. معافیت مقرر نسبت به سهم مشاعی هر یک از مالکین لحاظ خواهد شد .

سوم : مودی میتواند به صورت همزمان از دو معافیت. 150 متر در تهران و 200 متر صرفا در یک شهر دیگر استفاده نماید. پس فرد مذکور مشمول مالیات بر درآمد اجاره

نمی باشد.

براساس تبصره 4 ماده 53 ق.م.م : درصورتی که موجر ملک خود را به همراه اثاثیه و ماشین آلات اجاره دهد. درآمد اجاره ناشی از اثاثیه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات می شود .

%75 *  (کل مال الاجاره بابت ملک + مال الاجاره بابت اجاره اثاثیه و ماشین آلات )

درآمد مشمول مالیات اجاره ملک =

بر اساس تبصره 6 ماده 53 ق.م.م: هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد بر عهده مالک است. و از طرف مستاجر انجام میشود و همچنین هزینه هایی که به موجب قرارداد. انجام آن توسط مستاجر تقبل شده و عرفا ب عهده مالک است. به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای ملک افزوده می شود .

%75*  (کل مال الاجاره بابت ملک + هزینه های انجام شده توسط مستاجر)

درآمد مشمول مالیات اجاره ملک :

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره و مالیات اجاره تکلیفی :

موجر ( حقیقی، حقوقی)      مستاجر شخص حقوقی

• اجاره کامل: مالیات بر درآمد : مبلغ اجاره مورد قبول = بر اساس اجاره مندرج در اجاره نامه

کمتر از 80% = بر اساس ارزش اجاره املاک مشابه

مالیات تکلیفی :  به نسبت اجاره پرداختی

• رهن و اجاره : مالیات بر درآمد : مبلغ اجاره مورد قبول = بر اساس اجاره مندرج در اجاره نامه

کمتر از 80% = بر اساس ارزش اجاره املاک مشابه

مالیات تکلیفی : به نسبت اجاره پرداختی بدون احتساب مبلغ رهن

• رهن کامل : مالیات بر درآمد : بر اساس ارزش اجاره املاک مشابه

مالیات تکلیفی : -0-

 

مثال از مالیات بر درآمد اجاره:

اگر یک واحد مسکونی متعلق به شخص حقیقی به مساحت زیر بنای مفید 200 متر مربع در تهران در پونک به اجاره واگذار شود. و مال الاجاره آن 600.000.000 ریال در سال باشد، مالیات سالانه متعلق به این مورد چقدر خواهد بود ؟ ( شخص مشمول معافیت معیشتی نیست)

جواب : در محاسبه میزان معافیت. باید مال الاجاره را به نسبت 150 متر در تهران و 200 متر خارج از تهران از کل متراژ کم کنیم. به عبارتی مبلغ 450.000.000 ریال آن معاف از مالیات است .

درآمد مشمول مالیات سالانه با کسر 150 مترمعافیت

150.000.000 = 4 / 600.000.000

درآمد مشمول مالیات نهایی با کسر 25 % هزینه ها و استهلاکات

112500000 = 75% * 150000000

با در نظر گرفتن نرخ ماده 131 ، مالیات متعلقه

16.875.000 = 15% * 112.500.000

مثال :

آقای برومند در ابتدای سال 1400 کارگاه خود را به همراه ماشین آلات مستقر در آن با اجاره نامه. رسمی برای مدت دو سال به اجاره واگذار نموده است. بر اساس قرارداد اجاره بهای ماهیانه کارگاه مبلغ 100.000.000 ریال و اجاره بهای ماهیانه ماشین آلات مبلغ 20.000.000 ریال بوده است . مالیات اجاره سال 1400 آقای برومند را در صورتی محاسبه نمایید. که مبلغ اجاره مندرج در سند اجاره از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه کمتر نباشد .

درآمد اجاره سالانه        1.440.000.000 = 12 * ( 20.000.000 + 100.000.000 )

درآمد مشمول مالیات سالانه                 1.080.000.000 = 75% * 1.440.000.000

با در نظر گرفتن نرخ ماده 131 ، مالیات متعلقه

75.000.000 = 15% * 500.000.000

20.000.000 = 25 % * 80.000.000              و  1.00000.000 = 20 % * 50.0000.000

مثال :

شرکت خدمات مالی و حسابداری در پونک یک واحد اداری را در سال 1400 از شرکت خدمات مالی در پونک اجاره کرده است. شرکت نمونه مبلغ 10.000.000.000 ریال ودیعه و ماهانه مبلغ 250.000.000 ریال اجاره بپردازد ، اگر ارزش اجاری سالانه بر اساس جدول املاک مشابه 4.000.000.000 ریال باشد. مالیات تکلیفی موضوع تبصره 9 ماده 53 را محاسبه نمایید .

درآمد مشمول مالیات ماهانه                                187.500.000 = 75% * 250.000.000

مالیات تکلیفی ماهانه بر نرخ ماده 105                   46.875.000 = 25% * 187.500.000

مثال :

شخصی واحد اداری خود در پونک به متراژ 150 متر را در سال 1400 به مبلغ سالیانه 2 میلیارد اجاره داده است. درآمدهای این شخص در سال 1400 شامل 300 میلیون حقوق بازنشستگی ، 100 میلیون درآمد فعالی دامپروری و 200 میلیون سود سپرده بانکی بوده است. درآمد مشمول مالیات این شخص را با این فرض که مبلغ اجاره مندرج در قرارداد از 80% نرخ املاک مشابه کمتر نباشد به دست آورید ؟

( مبالغ به ریال )

1.500.000.000 = 75 % * 2.000.000.000

باقی مانده معافیت ماده 57   260.000.000 = 100.000.000 – 360.000.000

باقی مانده درآمد مشمول مالیات    1.240.000.000 = 260.000.000 – 1.500.000.000

نکاتی از مالیات بر درآمد اجاره :

1- مالیات اجاره در اظهارنامه صرفا نسبت به مبلغ اجاره تعلق می گیرد . ( بجز مبلغ ودیعه یا رهن )

2- تبصره ماده 131 در مورد مالیات اجاره نیز حاکم است .

موضوع جریمه	ماده	میزان جریمه	ماخذ
تسلیم اظهارنامه خلاف واقع برای کسب معافیت ماده 84	57	100 %	مالیات پرداخت نشده
تاخیر در پرداخت مالیات	190	5/2 % در ماه	مالیات پرداخت نشده
عدم تسلیم اظهارنامه توسط اشخاص حقیقی	192	10 %	مالیات
عدم تسلیم اظهار نامه توسط اشخاص حقوقی	192	30 %	مالیات
عدم کسر و ایصال مالیات مودیان املاک اجاری ( عدم اجرای مالیات تکلیفی اجاره )	199	10 % 5/2 % در ماه	مالیات پرداخت نشده

 

مالیات واحدهای مسکونی خالی :

ماده 54 مکرر ق.م.م: هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور. در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد. به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور. بدون لحاظ معافیت مساحتی ، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره می شود:

سال اول :   6 برابر مالیات متعلقه

سال دوم :   12 برابر مالیات متعلقه

سال سوم :   18 برابر مالیات متعلقه

– اگر یه واحد مسکونی در سال دو تا مالک داشته باشد مجموعا 240 روز غیرمشمول مالیات می باشد . ( برای واحد های خالی )

مثالی از مالیات واحدهای خالی :

میزان مالیات واحدهای خالی برای یک واحد مسکونی در پونک در سال های اول و دوم و سوم با فرض اینکه بر اساس جدول اجاره املاک مشابه آن. در هر 3 سال ، ماهانه 110.000.000 ریال و مالک آن شخص حقیقی باشد .

660.000.000 = 75 % *8 * 110.000.000

نرخ ماده 131 :                            75.000.000 = 15 % * 500.000.000

32.000.000 = 20 % * 160.000.000

میزان مالیات سال اول :       642.000.000 = 6 * 107.000.000

میزان مالیات سال دوم :      1.284.000.000 = 12 * 107.000.000

میزان مالیات سال سوم :       1.926.000.000 = 18 * 107.000.000

جمع مالیات 3 سال :  3.852.000.000

• ضرایب مالیاتی برای مالکینی که دارای بیش از 5 واحد خالی باشند ، نسبت به کل واحدها ، 2 برابر اعمال می شود .

تمرین : شخصی آپارتمان اداری خود را در سال 1400 به مبلغ سالانه 2 میلیارد به موجب سند رسمی به اجاره واگذار نموده. و یک واحد آپارتمان مسکونی برای سکونت به مبلغ سالانه 1 میلیارد ریال اجاره نموده است. و ضمنا مبلغ اجاره از 80 % املاک مشابه کمتر نمی باشد. درآمد مشمول مالیات این شخص در سال چقدر است ؟

ماده 55 درصورتی موضوعیت دارد که هر دو ملک مسکونی باشد .

درآمد مشمول مالیات سالانه  1.500.000.000 = 75 % * 2.000.000.000

مثال :

شخصی در سال 1400 یک واحد آپارتمان اداری 95 متری را طی قراردادی عادی. با اجاره ماهانه 90 میلیون ریال به یک شرکت اجاره داده است. و مبلغ 2 میلیارد ریال نیز ودیعه دریافت نموده است. چنانچه ارزش اجاره ماهانه ملک مذکور بر اساس جدول املاک مشابه هر متر مربع 1.400.000 ریال باشد. میزان مالیات اجاره قابل پرداخت سال 1400 را محاسبه کنید .

( ضمنا جمع فیش های مالیات تکلیفی شرکت 150 میلیون ریال بوده. که به موجر تحویل شده و جمع درآمد موجر در سال 1400 از سایر منابع مبلغ 330 میلیون ریال بوده است . )

30.000.000 = 330.000.000 – 360.000.000

133.000.000 = 1.400.000 * 95 مترمربع

90.000.000 < 106.400.000 = 80 % * 133.000.000

1.596.000.000 = 12 * 133.000.000

1.167.000.000 = 30.000.000 – 1.197.000.000 = 75 % * 1.596.000.000

اعمال نرخ ماده 131 :                              75.000.000 = 15 %  * 500.000.000

41.750.000 = 25 % * 167.000.000 و 100.000.000 = 20 % * 500.000.000

جمع کل مالیات : 216.750.000

66.750.000 = (150.000.000 ) – 216.750.000

مالیات قابل پرداختی = مالیات تکلیفی پرداختی – جمع کل مالیات

                                           

                                              سایر آموزش ها و تحلیل های مالیاتی و بیمه ای در لینک های زیر قابل مطالعه می باشد.

                                        تحلیل قوانین مالیاتی                تحلیل قوانین بیمه ای                تحلیل های حسابداری و استانداردها

 تماس با ما

آدرس:                تهران، پونک، خیابان اشرفی اصفهانی، خیابان مخبری، بالاتر از میدان عدل(غفاری)، کوچه گلستان دوم، پلاک۸، واحد۱

شماره تماس:     ۹۱۳۰۸۲۱۲ ۰۲۱     ۹۵۵۸ ۱۷۷ ۰۹۱۲

ایمیل:                    accravin@gmail.com